售房后称未获审批毁约 法院判合同未生效

　　今年6月，黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院对一合同纠纷作出重审一审判决，采用部门规章《行政事业单位国有资产管理办法》进行裁决，被告唐昕、董军二人不服，并上诉至哈尔滨市中级人民法院(见本报10月11日报道)。记者昨天获悉，哈尔滨市中院的终审判决书中承认原审法院适用法律不当，但仍维持原判。唐董二人认为，两级法院均以部门规章认定合同未生效，与法律规定相悖。

　　>>事件

　　环保厅收房避谈补偿

　　2006年7月5日，黑龙江省环保厅与唐昕、董军二人签订《资产转让合同》，环保厅将哈尔滨市南岗区西大直街312号(现328号，包括房屋4958平米及院内5个车库)综合楼转让。因该楼为国有资产，环保厅向相关单位请示未获批准，后要求收回房屋。此前，唐董二人已花费160多万元维修和改造建筑，两人因此要求获得相应违约金，以及房价上涨后的近5000万的损失补偿。在双方协商未果、仲裁裁决被撤销的情况下，环保厅向哈尔滨市南岗区法院提起诉讼，请求确认合同未生效。2011年7月20日，南岗区法院原一审判决，合同未生效，唐董二人返还房屋，环保厅退还购房款350万及160万元的装修费用。

　　唐董二人不服，上诉至哈尔滨市中院，该法院以原一审中未审理房屋上涨损失为由，发回南岗区法院重审。

　　2013年6月6日，南岗区法院作出重审一审判决，在判决中援用已于2008年被财政部明令废止的规章《行政事业单位国有资产管理办法》作为法律依据，判定合同未生效，要求被告退还房屋，原告退还购房款和装修等花费，但不赔偿其他损失。

　　原告唐昕、董军二人不服，上诉至哈尔滨市中院，该法院于8月26日二审开庭审理。

　　终审认定不赔涨价款

　　哈尔滨市中院11月4日出具的判决书承认，原审判决没有区分双方缔约过失责任属于适用法律不当，将部门规章认定为行政法规属于适用法律错误，但仍认为重审一审判决(以下简称原审)并无不当，并维持原判。

　　“承认原审有误，但终审还坚持原判，有偏袒之嫌。”唐董二人认为，双方签订合同后，环保厅却不履行合同义务;在明知房屋为国有资产，在签订合同后却不报批，有恶意欺诈之嫌，应承担相应过错责任和给付相应赔偿，“我们对二审判决仍不服，将继续申诉，维护自己的合法权益”。

　　>>判决

　　以部门规章作法律依据

　　唐董二人称，终审判决认为：环保厅未报批而草率签订合同，对合同未生效负有主要缔约过失责任。环保厅应当向原告赔偿装修等直接损失，但不赔偿房价上涨后的可得利益，法律依据是《合同法》中第四十二条订立过程的直接损失，不包括机会利益损失和可得利益损失等。“然而，实际上该条法律条款中，并没有关于不赔偿可得利益的相应规定。”

　　判决书称，原审法院将部门规章《行政事业单位国有资产管理办法》(下文称《管理办法》)中，规定行政单位处置国有资产履行审批手续认定为行政法规的强制性规定错误。双方签订合同的时间为2006年7月5日，《行政单位国有资产管理暂行办法》(2006年7月1 日)虽已颁行，但《管理办法》也并未废止，应该遵守前述规章的相关规定。

　　唐董二人表示，《管理办法》是1995年由国家国有资产管理局、财政部联合颁发的，已于2006年7月1日被《行政单位国有资产管理暂行办法》(财政部令第35号)所代替;两个办法均为部门规章，不能限制合同的效力。依据《合同法》第四十四条第二款，合同是否有效，应以法律和行政法规来判定，因此不能以部门规章作为认定案件事实的法律依据。

　　>>说法

　　违约赔偿包括可得利益

　　中国政法大学前校长江平、清华大学法学院民商法教授王保树等5位专家就此案出具的法律意见书认为，黑龙江省环保厅与唐董二人签订的合同是合法有效的。双方签订合同为原因行为，而办理资产登记为物权行为，两者应区分开来，合同本身不因一方当事人的无权处分而无效。当合同一方不能履行时，另一方可以要求其承担违约责任，并要求损害赔偿。

　　环保厅在与唐董二人签订合同时，保证其拥有签订及履行的全部权利，不需要任何政府的批准，这是作出与事实不符的保证，有违诚实信用的原则，应当承担相应的过错赔偿责任。根据《合同法》第113条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。